リースバックとは
自宅という資産を売却することで資金を得るアセットファイナンスの一種ですが、どちらかと言えば企業よりも個人向けです。 単純な売却ではなく、同時に賃貸借契約を結ぶことにより、売却した家に引き続き住みつづけることができる仕組みとなっています。 リースバックを利用する人は近年増加傾向にあり、今後も需要が増えると見られる注目の資金調達法です。 そんなリースバックについて、利用メリットやデメリット、その他注意点などについてまとめました。
リースバックの特徴
別名「セール・アンド・リースバック」とも言われます。 自宅を売ることで所有権は自分から売却先に移りますが、同時に賃貸借契約を結ぶことで、同じ家に住み続けることが可能な売却方法となっています。 老後の資金確保や相続税対策、他のローンの返済資金確保など、さまざまな目的で利用されていますが、メリット・デメリット両方あるのであらかじめ理解しておきましょう。
リースバックのメリット
自宅を売却するとなると、本来はその家をでて行かなければなりません。 しかし、リースバックを利用すれば同そのまま住み続けることができます。 引っ越しの費用や手間もかからず、いままでと同じ生活を続けられるのは大きなメリットです。
また、家を所有していることで発生するリスクを回避できるところも、見えづらいですがメリットとなります。 たとえば、災害によって家を消失して価値を失ってしまえば、その後に売却することは難しいでしょう。 リースバックをすることで、前もって価値に応じた現金を得ておくことができます。
リースバックのデメリット
デメリットとしては、本来の市場価値よりも安く売却しなくてはいけない点です。 引き続き住み続けられるメリットと引き換えに、売却額は低くなることを受け入れなければいけません。 また、一番大きな懸念点は、その家に好きなだけ住み続けられるとは限らない、という点です。 売却後の賃貸借契約が普通借家契約であればその心配もないのですが、定期借家契約の場合、契約ごとに期間が定められるため、都度更新が必要となります。 期間の節目で所有権を持つ貸主が更新をしてくれない、という可能性もあるのです。 貸主が更新に応じてくれなければ、出て行きたくなくても引っ越しをせざるを得ません。 このことから、リースバックを利用する際には賃貸借契約の内容までよく確認する必要があります。
トラブル事例
これまでにあった、リースバックに関わるトラブル事例をまとめました。
貸主（売却先）の倒産
リースバックの契約の中には、買取代金の一部を運営会社に預け入れることで家賃を引き下げる、というオプションがあったりします。 預け入れられた分、会社の資金は潤沢になり、他の運用にも回せるようになるため、このような提案をしてくる運営会社もいるのです。 しかし、仮に預け入れをした状態で運営会社が倒産してしまえば、ほぼそのお金は返ってこず泣き寝入りとなってしまいます。 リースバックをするなら、資金体力の豊富な大手を選ぶのが良いでしょう。
家賃の増額
契約に増額しない旨の特約がない限り、新のタイミングで家賃増額を要求される可能性は常にあります。 とはいえ、家賃の増額自体は一般的な賃貸借契約でもありうることですので、受け入れる人が多いのも事実。どうしても途中での増額を避けたい場合は、契約時に特約を付けるよう交渉しましょう。
買戻しに応じてもらえない
リースバックの契約は、一般的に「買戻し」ができるように組まれています。 つまり、利用者に資金的余裕ができたタイミングで買戻し、元の状態に戻せる、ということです。 しかし、これが契約書にしっかり条項として明記されていないと、貸主に拒否される恐れがあります。 買戻しの可能性も考えながらリースバックする場合は、特に注意しましょう。 デメリットの項目でも挙げた更新拒否についても同じことが言えます。
無条件におすすめはできない
自宅という資産を現金化できるリースバックは、アセットファイナンスの中でも利用者が伸びている注目の手法です。 しかし、魅力的な面が多い反面、トラブル事例も多く契約内容をしっかり確認する必要があります。 自宅という大切な資産を取り扱うだけに、目先の現金にだけ気を引かれずに、利用するかどうかから慎重に検討する必要がありそうです。